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| 时代信报 购房者、卖房者、管房者都不明白房价飙升的原因 |
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楼市无常，怎一个乱字了得：信息数据乱、研判标准乱、分析方法乱、以至于思想认识乱，应对策略乱。专家权威头脑乱，开发企业行为乱，购房大众心理乱。政策多得记不住，信息数据满天飞，观点看法层出不穷，莫衷一是。楼市问题的根源究竟在哪里？企业运营尤其是市场营销该采取怎样的策略，才能有效应对目前的工作困境？
我们没有理由否认中国房地产业持续看好的基本面，没有理由怀疑中国城市化进程的强大力量和勃勃生机，没有理由对本币升值的内在动力以及资源性行业、资产性产品的预期市场前景失去信心，更没有理由对全民奔小康，人居环境加速改善，人均收入不断提高，房地产市场巨大的刚性需求视而不见———倘若业界对这些市场宏观因素的基本判断没有异议，那么，我们面临的问题就不是战略的问题，而只是策略的问题。
那么，当前楼市最大的或者真正的风险在哪里？
笔者认为，一句话，当今楼市的根本问题在于：社会各界长期以来对房地产经济内在矛盾的集体失察，以及对化解矛盾之有效方法和正确途径的集体失策。
宏观调控失策
多年来的宏观调控，一次又一次的“擒拿术”、“组合拳”，其结果是房价且调且涨，市场越控越热。当前市场的降温，事实上也不是宏调的功劳，而是因为购房者和卖房者以及管房者一样，不明白房价高居不下的根本原因。他们误认为调控政策会对高房价形成打压，由此产生持币观望情绪，形成等待房价下跌的待购心理，进而歪打正着地促成了房地产市场2004年前后，和目前阶段的疲软行情。换句话说，宏观调控的系列措施，尽管药不对症，但“病人”深信医本仁术，权威处方必为良药，心理作用鬼使神差般替代了药理作用，病也就这样稀里糊涂地好了。
我们应当看到，十七大以来，尤其是今年两会以后，中央出台了一系列审时度势的宏调举措，说明宏观调控已经开始转型。而前期失策导致的问题，可以理解为房改的后遗症，或者定性为中国房地产经济走向成熟过程中的必然现象，矫枉必须过正，舍此别无选择。
譬如，土地招拍挂是房地产市场机制建设的一个重要举措。对其意义和作用，还未有人提出过质疑。但我们在对地价急剧上升，对几年来此起彼伏的“地王”现象说三道四的时候，又有谁能否认高地价是高房价的助推器呢？通常意义上说，房价的三分之一是地价。地价高高在上，寄希望于房价下降，那是三十晚上盼月圆———没指望。
地价的持续蹿升与土地拍卖息息相关。高地价，在某种程度上是被拍起来的。
资金实力是能否拍得土地的关键因素，更多的时候甚至是决定性因素。而这种获取开发建设用地的市场化机制存在严重缺陷。房地产产品与其他产品不同，它不仅是大众消费品；还是不动产投资品；是反映城市建设成就，体现城市形象价值、城市功能价值，包括城市建筑文化价值的重要载体，其肩负着城市化进程中不可小视的社会历史责任。获取建设用地的资格，不应取决于资金实力，有钱竞拍土地不等于有能力用好土地。因此，现行的招拍挂机制有必要予以修正，取消拍卖，采取挂牌招标的方式出让。
监管方式失策
然而，土地是国家垄断的稀缺资源，也
是全民财富的重要组成部分。房地产一级市场也应强调务实的民生理念，不应该完全市场化。也许有人要说，这样做会为权利寻租重开方便之门，但我们不能因噎废食，投鼠忌器。
房地产市场信息披露的内容和方法也存在严重的失策问题。长期以来，各种渠道公布的楼市信息和数据，因为存在分析和研判的认识误区，出现行情信息失真，干扰理性判断，导致公众对市场走势误读误判，使得非理性因素在房地产市场始终无法驱散。
我们应当知道，一个时间段的楼市均价所对应的楼盘，和另一个时间段的楼市均价所对应的楼盘是不同的。价格的涨跌，只能是同一产品在不同时间段的升降，而绝不是不同产品在不同时间段的波动。公布这样混淆视听的错误行情信息，会造成市场混乱，问题严重，危害极大。
虽然，近来已经有按产品结构，市场层次进行分类公布的做法，但依然没有解决根本问题。因为尽管进行了产品分类，但还是不同时间段的不同产品。只不过比原来不同时间段的不同类产品统计进了一小步而已，实质上的错误并未得到纠正。
我认为，应当借鉴物价指数的统计分析方法，选取在时间和空间上具有样本价值，在规模和影响力上具有市场权重价值的楼盘，作为行情数据跟踪采集对象。分新房和旧房，或者期房和现房两个指数体系，进行行情监测和信息公布。样本楼盘要根据城市化进程的演变情况，3年或者5年进行更换。这样处理，才能真实反映市场现状，有效进行市场监测，同时，指导购房置业理性决策。
企业扩张失策
近阶段，扩张是房地产行业谈论最多的话题之一。品牌扩张，异地拓展，筹划规模升级，张罗融资上市。看起来雄心勃勃，似乎摆在面前的困难和问题都是小事一桩，不足为虑。
我们不否认甚至坚定地认为，房地产市场竞争已经开始进入金融资源竞争的阶段，也完全赞赏有实力、有条件、有准备的龙头企业，实施由城市品牌向区域品牌甚至全国性品牌扩张的发展战略。谋篇布局，力争上市，对其他城市的地产大鳄权且勿论，而就重庆开发商而言，多为好高骛远。重庆房地产市场的发展空间有目共睹，市场潜力之大，成长前景之好，从几年间外埠地产巨头纷至沓来、有增无减的事实就可想而知。舍近求远，贪图虚名，走路还没学好，却想着要飞，这种扩张称其为“失策”算是委婉的了。直白点说，是坐井观天，或者走火入魔。
在当前严峻的市场形势面前，花大量的时间和精力去忙不切自身实际的IPO；或者请一帮纸上谈兵的管理顾问，把更多停留在工业企业或者商业企业管理层面，对开发企业特性和运营机制一知半解的所谓专家，进行形而上学的现代企业管理模式变革，美其名曰：战略扩张的需要。殊不知，有了战略扩张的条件，才能有战略扩张的需要。皮之不存，毛将焉附。
当务之急，应是冷静分析企业自身的经营现状，梳理各类能够掌控的经营资源，有的放矢地解决并非只有上市才能解决的融资问题，以及销售出路问题、土地储备问题，市场拓展方向和途径问题等等。明确地说，市场不景气的前提下，企业扩张多半时机不当，很不可取。正确的策略应当是收缩战线、以退为进、韬光养晦、以逸待劳。
放量促销失策
对这个看法，购房者必不爱听，甚至会遭到咒骂。然而，如果我们从房地产市场长远发展的大局出发，而不是在眼前利益上较真，也许就能心平气和地接受这个观点。如果因为放量促销，导致市场观望情绪加剧，甚至引发已购房业主的反感（深圳已经出现业主要求降价开发商退补差价），最终导致市场出现加速下滑，甚至崩盘，其结果可想而知。
房地产是中国经济举足轻重的支柱产业，上下游关联行业数十个，一旦出现危机，意味着国民经济将面临衰退，数千万个就业岗位将大幅削减，占各级财政近乎半壁江山的财税收入将大幅萎缩，并间接影响到社会公共事业领域———医疗、教育、社保等各方面都将受到拖累。而且，大落必有大起，借用股票市场的一句行话，横起有多长，竖起就有多高。将来市场一旦反转，又会出现房价难以抑制的非理性飙升。房价大起大落，无论从哪个方面看，对购房者大众的整体利益、长远利益都是极其有害的。
道理清楚了，我们把话说回来。客观的市场疲软和主观的放量推盘是相互矛盾的。正常做法无疑是面对现实，顺时而为。应当相机缩量，控制推售节奏，保持一个良性发展的市场必须有的一定程度的弹性和张力。唯其如此，才能避免竞相打折的消极竞争局面，杜绝杀鸡取卵的短视行为，避免观望情绪弥漫、持币待购心理严重的房地产弱势行情，进一步雪上加霜。
放量的主观愿望和销量的相应增长往往是背道而驰的，在市场处于下降同道的状况下，放量和销量不仅没有正相关性，反而会形成逆向效用，越是放量越没有销量（降价带来的销量另当别论），这是市场博弈的常识。而且放量推盘，一旦不见成效，骑虎难下，只好不断让利促销、跟风打折，营销成本水涨船高，进一步加大了产品综合成本的控制压力，形成事与愿违的恶性循环，实在是得不偿失。
当然这里需要特别指出的是，以退为进策略针对的是商品房市场，而绝不是针对政策性住房和保障性住房市场。采取这样的策略，对于前者，是按市场规律办事，不失为明智。而后者本来就不应该纳入真正的市场范畴来讨论，所以这个策略不仅不能用，其实也用不上。
这个策略和市场井喷行情下的捂盘惜售有本质的不同，用不着担心摊上“不法奸商”的骂名。行情井喷时期捂盘惜售，其目的是控制房源以便涨价牟取暴利；而市场疲软时期捂盘惜售，则是为了维护市场稳定，动机和目的大相径庭，应当肯定，无可厚非。 |
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