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| 江月白 外资疯炒楼市根本是无稽之谈 |
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据7月5日《21世纪经济报道》报道，徐滇庆教授指出，现在社会流动性过剩，每个月流入中国的资金，在今年的第一季度是6000亿元人民币，到了4月份达到500多亿美元，5月份是770亿美元。
“来自海外的大量资本现在已经聚集在国门之外，影响他们进入的只是中国市场目前处于调整阶段和一些政策带来的手续上的麻烦。但一旦这些资本决定冲进来，我担心下半年中国的楼市、股市会再度出现暴涨。”
徐滇庆教授还指出，这些资本严格意义上来说并非炒作一把就走的热钱，而是看好中国市场的增长潜力，在国际投资市场环境恶化的情况下，选择投资中国市场避难，有他较长的投资周期，因此和热钱还有所差别。
暂且先不说徐滇庆教授的担心有无必要，我姑且先用平常人的心态分析一下这些外资流向楼市会怎么考虑！
目前中国的楼市正在调整中，即所谓的房价“理性”回归中。调整幅度究竟会有多大，决定于广大人民可用于自由支配的实际购买力，即使这些外资来炒房，也会有基于以下的考虑是否出手：一是中国的宏观经济发展情况如何；二是投资购买之后又由谁来接盘，因为假如没有人接盘的话，这些外资的利润是不能实现的；三是投资炒作楼市所需的成本能否接受和利润会否实现；四是投资后的物业如果进行出租将会有多少回报率。
鉴于以上考虑，我们目前楼市的情况是中国的房价和美国相当，但是人均收入相差多少呢？据上海社科院经济景气与预测研究室主任刘熀松先生的研究：中国的房产价格不但相对较高，而且绝对价格也不低。有数据显示，2008年3月份美国新房销售中间价为每套22.76万美元。美国的房屋面积一般为每套200平方米左右，且为全装修房。据此计算出来的美国住房的单价大约为8000元/平方米。2007年我国新住宅销售的平均价格为3655元/平方米，加上400元/平方米的装修费用，单价大约在4055元/平方米左右。也就是说，目前我国住宅的平均价格大约相当于美国的51%。如果未来2-3年人民币升值15%-20%，我国住宅价格再上涨20%，美国房价再下跌10%左右，那么2-3年之后，我国住宅的价格将和美国全面接轨。而2007年我国人均GDP是2461美元，美国是45845美元。美国人均GDP是我国的18.6倍。
在上面的比较中，我们还没有考虑美国住房和我国住房的区别，事实上，美国的住房一般为独立的带车库的拥有土地产权的住房（国内一般称之为别墅），我国的住房一般为拥有70年产权的公寓房。如果用我国同样的住房和美国比较，我们会发现我国的住房价格和美国的住房价格差距更小。
虽然我国的“基本面”保持良好的态势，但我国以几近美国二十分之一的收入去承担同美国等同的房价，这难道合理？在这种程度下外资还会继续高姿态入驻楼市进行炒作，估计任谁也得仔细考虑这样做的后果会怎样吧？
另外，所谓的刚性需求部分实际上类似于“空中楼阁”，因为刚参加工作不久的年青人仅仅靠自身正常的薪酬，他们中的绝大多数是付不起首付的，即使能付得起首期，以后供楼也会非常的吃力，就这还没有把他们会不会用父母的养老钱算上，即使这样未来庞大的供楼还贷的压力也不是这部分人所能承受的起的。
在无锡举行的房地产论坛上，任志强、潘石屹、冯仑纷纷以“猪坚强”自喻就形象地说明了目前中国房地产行业的窘迫。一方面想买房却限于高房价的压力买不了，持币观望；另一方面是开发商想维持高房价，保持高额利润，囤房不想出手，这样一个怪圈和资本主义的经济危机又有什么样的差别？
因此，美国2000年以来的地产政策和发展模式导致次贷危机的必然发生，也是这样的道理！可以说，中国楼市的危机已经初现端倪，既然如此，我们就要勇于面对危机。只有勇于面对、正视危机的存在，才有可能有效解决，并将损失最小化，而不是对危机视而不见，自欺欺人。
现阶段需要政府用最直接手段有效控制地产投机，控制开发商囤房，同时加紧廉价房建设，改变供求关系，这才是抑制泡沫的本质。而徐教授所说的、所担心的，只能误导房地产泡沫越来越大，给热钱，机构炒房者的资金提供更大的利润空间，给他们有出逃机会，真的到了那时候，就不单单是老百姓会遭殃，中国经济也必将会受到更大的打击！
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